GENTE MONEY                                                           LUGLIO 2003       PAG. 78

IMMOBILI MERCATO EUROPEO

La casa? Me la compro all'Est(ero)

La crisi internazionale dei mercato finanziari ha spinto molti risparmiatori a investire sul mattone, anche oltrefrontiera. Dove acquistare? Gli esperti consigliano Berlino, Budapest e Atene

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PATRIZIA VASSALLO

Comprare case oltrefrontiera. L'idea torna a piacere agli italiani. Se infatti nel 2002 l'acquisto di case all'estero ha registrato una flessione del 5%, nel 2003 gli investimenti nel mattone straniero sono tornati in auge, complice la crisi dei mercati finanziari a livello internazionale. "Attualmente - dice Mario Breglia, presidente di Scenari immobiliari - l'investimento medio per una casa all'estero si aggira intorno ai 150mila euro, in pratica l'11% in più rispetto allo scorso anno".

Ma dove investire? I più noti esperti del settore immobiliare consigliano di acquistare in Paesi europei e puntare su immobili di piccolo taglio. "I monolocali e i bilocali situati in alcune delle più note capitali europee - spiega Alex Benedetti, segretario generale del Cepi (Consiglio europeo delle professioni immobiliari), fra le più importanti organizzazioni europee, che raggruppa 150mila fra mediatori e amministratori immobiliari e rappresentante per gli affari esteri di Fimaa /Federazione italiana mediatori e agenti d'affari) - offrono un rendimento medio che va dal 4 al 6%, ma può salire fino all'8%, se l'investimento è effettuato in zone di particolare prestigio. Un esempio è Berlino. Qui, i prezzi medi delle case vanno dai 1.800 ai 2mila euro al mq. Poco, se si confrontano le quotazioni di questa città con quelli delle altre capitali europee".

Dove conviene investire

Ottimi affari si possono concludere anche in Spagna, Portogallo e Grecia. Qui le quotazioni sono rimaste invariate. E i prezzi sono addirittura al di sotto delle medie europee. In Spagna, per esempio, si possono ancora concludere buoni investimenti. In particolare lungo la Costa Brava, dove la spesa per l'acquisto di un immobile non supera i 2.200 euro al mq. Ottime opportunità le offre anche il Portogallo. A Lisbona, le case in centro e nelle zone semicentrali (Avenida José Malhoa e Praca de Espanha) non superano i 1.800 euro al mq. Prezzi bassi destinati a lievitare nel 2004, anno in cui la città sarà la sede dei Campionati europei di calcio. Lo stesso discorso vale per la Grecia. Qui le zone più appetibili sono quelle periferiche di Atene. E se si tiene conto che nel 2004 la città ospiterà i Giochi olimpici, è facile capire che se si investe senza perdere tempo, c'è soltanto da guadagnare.

Chi preferisce pianificare i propri affari nel lungo termine. Può optare per la Turchia. A Istanbul, per esempio, i prezzi sono molti bassi rispetto agli standard europei delle altre capitali. E, secondo gli esperti, i costi delle case rimarranno tali almeno per un paio di anni. A chi interessa fare acquisti in questa zona, il consiglio è quello di comprare appartamenti in condomini di pregio o ville, che essendo poco richieste dal mercato locale, mantengono prezzi quasi da saldo. Basta andare nella città antica per rendersene conto: nei quartieri residenziali di Eminonu, Fatih, Adalar, Beyoglu, Sisli, Saiyer e Besiktas, le quotazioni degli immobili oscillano tra i 350 e i 420 euro al mq.

Prezzi bassi anche in Olanda. Per esempio a Rotterdam dove, negli ultimi tempi, i prezzi degli immobili hanno registrato una lenta flessione (-10%). Un trend che, secondo l'analisi degli esperti del settore, si accentuerà verso la fine di quest'anno.

Un altro Paese che offre buone opportunità di investimento è l'Ungheria. La prova sta nel fatto che negli ultimi anni Budapest ha saputo attirare l'attenzione non solo di singoli investitori, ma anche e soprattutto, di importanti società immobiliari internazionali, tra cui Tecnocasa.

"Qui le case - dice Stefano Accornero, responsabile dell'area Ungheria per Tecnocasa - per chi si accontenta delle zone semicentrali, hanno quotazioni che vanno da 400 euro per appartamenti da ristrutturare fino a un massimo di 1.200 euro al mq. Con la possibilità, nel caso in cui l'immobile acquistato venisse affittato, di avere una redditività media annua almeno del 7%. Per chi, invece,, non vuole rinunciare a una casa con vista sul Danubio, nella zona collinare di Buda, che insieme a quella delle Rose e del Palazzo reale, è fra le più belle della città, la spesa sale fino a toccare i 4mila euro al mq.". Sempre rimanendo a Est, tra i Paesi da tenere in considerazione, ci sono Romania e Bulgaria. "A Bucarest, per esempio - afferma Flavio Sanvito, presidente nazionale di Unioncasa - un appartamento di pregio nel cuore della città può costare circa mille euro al mq. Non molto, tenendo conto che un immobile di questo genere può offrire un rendimento medio del 15%, se dato in locazione". Un'altra zona che attualmente attira l'attenzione di molte società immobiliari è quella del Mar Nero. Perché è qui che ora si stanno concentrando gli investimenti nel mattone prima diretti in località come il Kenia, Santo Domingo, Canarie e Costa Azzurra, aree ormai off limits.

Interesse in aumento per le Repubbliche Baltiche, soprattutto in considerazione del loro ingresso nell'Unione europea, previsto per il 2004. Qui la spesa media al metro quadrato, se non si hanno eccessive pretese, parte dai 400 e arriva ai 750 euro.

Tra i Paesi da tenere in considerazione c'è anche la Croazia. "In questa regione - spiega Rocco Attinà, vicepresidente e responsabile dell'osservatorio immobiliare di Fiaip (Federazione italiana agenti immobiliari professionali) - il consiglio è di investire nella zona costiera. Non tutti però possono farlo. La legislazione del luogo infatti, non permette l'acquisto diretto come persona fisica, ma solo attraverso una società".

Le zone più care

Non dappertutto però, la domanda, ha registrato il segno più. In Inghilterra e in Francia, per esempio, le richieste hanno subìto un sostanziale calo: la prima è passata da una quota di mercato del 17 al 15% e la seconda dal 28 al 25%. Del resto non c'è da stupirsi visto che le quotazioni degli immobili, soprattutto nelle zone più prestigiose, come i quartieri di Mayfair a Londra e Place Vendôme a Parigi, partono da 7mila euro al metro quadrato. Un aumento che ha influito anche sulle zone periferiche, quelle sulle quali gli stranieri, italiani in testa, nel 2001, avevano concentrato il loro interesse. Qui ora la spesa media si aggira usi 3.500 euro al mq. E c'è chi dice che l'impennata dei prezzi non sia ancora finita.

Un lieve calo della domanda è stato registrato anche in Costa Azzurra, dove nel 2000 la richiesta di case era prevalentemente orientata su Cannes e Nizza. In queste località, gli investitori avevano puntato la loro attenzione su monolocali e bilocali situati rispettivamente nei pressi della Croisette e dell'università. Anche le zone più lontane dal confine italiano avevano destato molto interesse, come Juan Les Pins, St. Raphael, Théoule. Ora invece, la tendenza è quella di investire nella prima metà della costa e nell'entroterra. Poco appetibile è il mercato svizzero, dove i prezzi delle case situate nelle località turistiche hanno subìto un rialzo che ha finito per allontanare molti investitori da una realtà già cara.

Fonte: elaborazione dati Gente Money

LA PAROLA ALL'ESPERTO

Prima di acquistare una casa all'estero - spiega Andrea Moja, avvocato dello studio legale Morello e associati di Milano, esperto di diritto internazionale e presidente dell'Assotrust-Confedilizia - occorre controllare a quali obblighi il proprietario è tenuto nei confronti del Fisco italiano e verificare le modalità con le quali la casa potrebbe essere comprata da una persona fisica residente in Italia".

Ipotizziamo che un italiano voglia acquistare una casa in Spagna per metterla a reddito. "Se quest'ultimo - spiega Moja - comprasse un immobile come privato, pagherebbe una imposta annuale del 3% sul valore catastale dell'immobile e un'imposta patrimoniale annuale del 2,5% sul valore di mercato della casa. Se poi decidesse di venderlo, il Fisco spagnolo sul suo margine di guadagno potrebbe applicare un'ulteriore aliquota del 35%. Le cose potrebbero andare diversamente se, invece, l'investitore si affidasse a una società immobiliare del posto sia per l'acquisto sia per la vendita della casa. Così facendo l'immobile potrebbe essere ceduto dalla società come quota della medesima e quindi non sarebbe soggetto a tassazione diretta. "Chi è proprietario di un immobile oltrefrontiera - conclude l'avvocato - deve indicarlo anche se sfitto nella dichiarazione dei redditi, affinchè questo bene rientri nella formazione del suo reddito complessivo". Ma non sfugge al Fisco nemmeno chi, pur essendo residente in Italia, abbia scelto di intestare l'immobile a una società immobiliare straniera. In questo caso il contribuente, pur non risultando ufficialmente il diretto proprietario, deve in ogni caso dichiarare le quote possedute della società che detiene l'immobile nel quadro Rw della sua dichiarazione dei redditi.